东莞厂房无证租赁合同无效，房东应当退还押金和保证金
时间：2019-08-12 12:33:03
案情简介：2015年2月1日，原告阳先生和被告幸先生签订了一份《厂房租赁合同》。合同的主要内容为，被告幸先生将位于常平镇土塘村和某工业区和某工业区钢构厂房、办公楼6间，宿舍三间，面积约2300平方米租赁给原告。合同签订后，原告进驻厂房后才发现涉案的租赁物存在“下雨时车间及厂房淹水、电房占用车间、出租方无故拒绝申请变更调整基本用电量、厂区有其他塑料厂排放大量有害其他气体致使车间工人无法正常作业不符合消防、环保”的情形，下雨时车间厂房淹水正是因为出租方的厂房为临时建筑，未考虑长期使用，建筑地基也不高，造成厂房淹水，原告无法正常使用厂房。后来原告阳先生要求解除合同，但幸先生的合伙人李某某开始不同意，后来缴纳信用保证金等才得以搬迁，后来因为索要押金、保证金无果将出租人、房东等诉至法院。东莞合同纠纷律师代理原告阳先生。
法院判决认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撒销后，因该合同取得的财产，应当子以返还”，阳先生诉请被告退还押金64000元，合法有据，本院予以支持案涉《合作作协议》约定，阳先生自愿交纳搬厂信用保证金50000元，待阳先生自办的塑胶洗料厂生产正常时，李某并退回给阳先生，《合作协议》与之前双方所签订的租货合同一致，如有矛盾照合同办理，可见，案業涉《合作协议》签订的目的是对双方继续履行《厂房租赁合同》提供担保，《合作协议》从性质上来说为担保合同，其存在以《厂房租赁合同》的存在为前提。承上，案涉《厂房租賃合同》整体无效，依据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定，本院认定案涉《合作协议》无效。原告诉请解除案涉《合作协议》，本院子以驳回．依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，被告收取阳先生的保证金5000元应当予以返还综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租货合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告幸先生、李某兵在本判决发生法律效力之目起七日内向原告阳先生返押金64000元、信用保证金50000元。
一审起诉状的主文：
案由：租赁合同纠纷
诉讼请求：
一，判令确认2015年2月1日原告阳先生和被告幸先生签订的《厂房租赁合同》无效，被告向原告阳先生退还押金64000元。
二，判令解除2015年12月22日原告阳先生与被告李某并签订了一份《合作协议》，被告李向原告阳先生退还信用保证金50000元。以上合计114000元。
三，本案的诉讼费用由被告承担。
事实与理由：
2015年2月1日，原告阳先生和被告幸先生签订了一份《厂房租赁合同》。合同的主要内容为，被告幸先生将位于常平镇土塘村和某工业区和某工业区钢构厂房、办公楼6间，宿舍三间，面积约2300平方米租赁给原告。用途为工业生产及生活使用。合同期限为2015年3月1日至2021年2月30日。合同约定租金每月32000元，保证金64000元。2015年2月1日，原告向被告幸先生交纳两个月押金64000元及一个月租金32000元共计96000元，被告幸先生向原告出具了收据。
以上有《厂房租赁合同为证》，2015年2月1日的收据为证。
原告持有的《工业园区租赁合同》第一条约定，租赁物为：和某工业区钢构厂房、办公楼6间，宿舍三间。用途为：工业生产及生活使用。 租赁面积为约2300平方。结合对方房产证和实际租赁情况，可以看出，和某工业区钢构厂房面积为约1800平方米、办公楼6间约280平方米，宿舍三间约220平方米。1800平方米的属于钢构结构的临时建筑，占合同的主要部分。该钢构厂房是临时建筑，如果出租方未经批准或者未按照批准内容建设，合同无效。
原告后来从园区厂长听说，租赁的钢构厂房属于环形消防通道，其中1146平方米面积属于两厂房中间消防回车场通道，这一点从厂房租赁实际平面图 （二）明显可以看出。
以上有厂房租赁实际平面图（一）、（二）、原告持有的厂房租赁合同为证。
合同签订后，原告进驻厂房后才发现涉案的租赁物存在“下雨时车间及厂房淹水、电房占用车间、出租方无故拒绝申请变更调整基本用电量、厂区有其他塑料厂排放大量有害其他气体致使车间工人无法正常作业不符合消防、环保”的情形，下雨时车间厂房淹水正是因为出租方的厂房为临时建筑，未考虑长期使用，建筑地基也不高，造成厂房淹水，原告无法正常使用厂房。
案涉的厂房下雨时，车间厂房淹水正是因为出租方的厂房为临时建筑，未考虑长期使用，建筑地基也不高，造成厂房淹水，原告无法正常使用厂房。（第一组照片）
租赁物为钢构结构，与厂房租赁合同相符，与厂房租赁实际平面图相印证，进一步证明厂房租赁实际平面图的真实性。证明涉案的租赁物为临时建筑和并占用了消防通道。（第二组照片）
原告向被告李某并提出解除合同，被告李某并开始不同意，经过多次磋商，为避免损失过大，2015年12月22日，原告无奈之下与被告李某并签订了一份《合作协议》约定，乙方（阳先生）自愿交纳搬厂信用保证金五万元，带乙方自办的塑胶洗料厂生产正常时（粤2016年3月份）甲方（李某并）退还给乙方，本协议与之前双方所签订的租赁合同一致，如有矛盾照合同办理。
原告2015年12月28日向被告李某并递交了解除合同的通知,同日向被告李某并归还钥匙，2015年12月30日原告搬离了涉案租赁物并于同日在东莞日报刊登声明解除合同关系。
以上有《通知书》、现场录音、报纸声明、照片、厂房租赁实际平面图等为证。
2015年2月25日，市民电话反映位于东莞市常平镇港建路和某工业园持续发出燃烧塑料气体，严重影响居民正常生活，东莞市行政服务管理办公室经调查了解，基本情况是和某园区内有两家塑料厂，第一家为无名工厂，无营业执照无环保手续；另一家为东莞市常平云丰塑胶制品厂，有营业执照无环保手续，两厂均在生产，需要配套建设污染防治措施未经环保部门验收合格，已经责令上述两家工厂立即停止生产并补办相关环保手续，无证经营的工厂移交镇清无办处理。
以上有政府网站截图及判决书为证。
2016年5月4日，被告李某并向东莞市第三人民法院对原告阳先生提起诉讼，要求判令解除合同并要去支付租金、违约金、水电费、赔偿阁楼修复费用、赔偿变压器修复费等。东莞市第三人民法院于2016年11月20日下达了（2016）粤1973民初5542号判决书，判决阳先生向李某华支付电费7687元、水费89.76元和违约金并驳回李某华的其他诉讼请求。
原告阳先生通过诉讼获取以下材料和事实：
本案的租赁物是东莞市常平和某工业园内的厂房、宿舍、办公室。租赁物的权属人是第三人东莞和某塑胶制品有限公司，其中宿舍、办公室是钢混结构，房地产权证号为409号， 410号，厂房是钢构厂房，没有产权登记，也没有建设规划许可证。东莞和某塑胶制品有限公司与被告李超华签订《厂房租赁合同》，约定李某华承租厂房，用途是普通工业生产，租期共10年，自2014年6月1日起至2024年5月3日。2015年1月18日，李某华出具授权委托书，委托被告幸先生代办厂房、宿舍的分租相关事宜，包括分租合同签署、租金收取等。并特别约定可以分租（不可超过四家）以上有东莞和某塑胶制品有限公司与被告李某华签订的《厂房租赁合同》身份证复印件营业执照，房地厂证书、授权委托书（2016）粤1973民初5542号民事判决书、应诉通知书、民事裁定书、追加第三人告知书等为证。
2015年5月19日，李某华与幸先生等6人共同签订了《常平和某工业园合伙协议书》，约定六人合伙经营东莞市常平镇土塘和某厂房及其他配套物业租赁事宜，六人风险共担、利益均沾，合作期限为10年，自2014年6月1日至2024年5月30日，每人现金出资130000元，占出资比例16.66%，暂以李某华代表整个股东会与房东、租户签订合同，利益和法律、经济风险由所有股东按出资比例共同承担。
以上有《常平和某工业园合伙协议书》、（2016）粤1973民初5542号判决书第11页第二段为证。
原告认为，2015年2月1日原告阳先生和被告幸先生签订的《厂房租赁合同》无效，被告李应当向原告阳先生退还押金64000元。主要有以下理由：
《厂房租赁合同》约定租赁标的物为厂房一层，办公室6间，宿舍3间，其中占据绝大多数面积的钢构厂房没有产权登记也没有建设规划许可证也没有经过主管部门批准。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。” 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
虽然宿舍、办公楼有房产证，但由于原被告签订的是厂房租赁合同，宿舍及办公楼属于厂房的附属物，租赁合同约1800平方米的属于钢构结构的临时建筑，占合同面积约2300平方面的主要部分。又由于合同约定办公室宿舍厂房不计量每月租金32000元，可见案涉房屋是整体出租。租赁合同内容包含了宿舍及办公楼，故宿舍及办公楼的租赁关系依附在厂房租赁合同关系上，因此可以认定 《厂房租赁合同》无效。
原告认为，判令解除2015年12月22日原告阳先生与被告李某并签订了一份《合作协议》，被告向原告阳先生退还信用保证金50000元有法律和事实依据。
第一，从政府网页截图可知，被告的厂房包括整个工业园都没有配套建设污染防治措施，环评是不可能通过的，原告无法顺利开班塑胶洗料厂，合同目的无法实现。
第二，《合作协议》约定，“本协议与之前双方所签订的租赁合同一致，如有矛盾照合同办理。”而双方签订的《厂房租赁合同》已经于2015年12月28日解除，既然主合同已经解除，双方依据主合同签订的《合作协议》已经没有履行的必要，况且事实上双方也没有继续履行的事实，故解除符合法律的规定。
第三，因《厂房租赁合同》无效，故《合作协议》也应当无效，合作协议约定的厂房就是原租赁合同的厂房，该属于钢构临时建筑，无建设规划许可证。
原告请求全部被告承担返还责任也有事实依据，主要为《常平和某工业园合伙协议书》约定六人合伙经营东莞市常平镇土塘和某厂房及其他配套物业租赁事宜，六人风险共担、利益均沾。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”合同法第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力…”第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”。《厂房租赁合同》和《合作协议》均属无效的合同，故履行无必要，被告应当依法退还押金和保证金合计114000元。
一审法院经过审理支持原告的诉讼请求，东莞合同纠纷律师全称代理此案。
