超过三十年的租赁合同有效，房东无权解除合同
时间：2019-08-12 12:34:14
案情简介：东莞某外资公司在1997年与东莞某实业公司签订了一份长达三十年的租赁合同，东莞某实业公司后来变更为东莞某经济合作社。因近来租金上涨，东莞某经济合作社研究认为原来签订的合同超过三十年而无效，遂要求与外资企业重新签订租赁合同。东莞某外资公司认为，原租赁合同属于有效合同，双方一直依照合同约定支付租金，房东违约拟解除合同属于违约行为，其所谓的解除权无效。东莞合同律师出具法律意见，主要有以下内容。
一，根据法不溯及既往原则，本案当事人签订的租赁合同的时间为1997年3月，而《中华人民共和国合同法》的实施时间为1999年10月1日。本案的租赁合同在合同法颁布之前签订，约定超过20年的租赁期限（1997年1月28日至2017年12月30日）并不违反当时的法律法规，应为合法有效的约定。
二，关于房东拟提出解除合同的问题回复
我国合同法规定，当事人一方有违约之行为的，守约方可以依照合同的约定或者法律的规定解除合同。换言之，只有具备违约之事实，守约方另一方才可以行使解除权，违约方是没有解除权的。目前外资公司依照合同约定按时交纳房租，没有任何违约之行为，东莞某经济合作社如果擅自解除，属于违约之行为。擅自解除之违约行为，不仅得不到法院的支持，而且外资公司可以提出反诉要求继续履行合同之诉请。如果东莞某经济合作社发出解除通知，东莞某外资企业应当依照合同第九十六条的规定，提出异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的无效。
三，关于诚实守信原则的适用，东莞某经济合作社如果恶意主张合同无效也不会得到法院的支持。
诚实守信原则是民法特别是债法中的“帝王规则”对于民事审判实践具有统筹作用。民法总则从基本法的角度规定了诚实守信原则，要求民事主体从事民事活动时，要以诚实信用，以善意的方式联系履行法定和约定的义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实守信也是构建和谐社会的基本要求。当前，一些民事主体违反诚实守信原则，不守合同、不重信用、见利忘义的情况比较多，约方恶意主张合同无效，损害守约方利益。因此，人民法院要充分适用诚实守信原则，以裁判手段制裁不守信用一方，保护诚实守信一方。对于以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用守信反而主张合同无效的，要认真分析其是否属于恶意抗辩，不能草率支持，裁判结果不能让失信者在经济上占任何便宜。在具体案件中，如果适用某一条款的结果可能会使不守信用者获得不正当利益，就应考虑所适用法律的价值取向，是否存在两种解释，或采用体系解释方法、利益衡量方法，做有利于诚实信用方的解释，保护其合法利益。
结合本案，案涉合同是否有效或者无效存在争议，在争议没有确定的情况下，东莞某经济合作社没有解除权。我国法律规定，只有人民法院或者仲裁机构才能确定合同无效。退一万步讲，即使法院认定合同无效，东莞某经济合作社因为恶意主张合同无效也不会得到法院的支持。
四，关于合同履行的情况
在正常的有效合同内，若东莞某经济合作社以锁门、停水停电等恶意不履行租赁合同的义务的情况。
法律只规定了当事人行使解除合同权利，解除合同的方式为通知，法律并未授权锁门停水停电行为。可能有人反驳，房客就是赖着不走怎么办？这些民事诉讼法都有明确的规定，即提起诉讼或者避免损失过大可以申请法院先于执行。法律不允许在能公力救济的情况下出现私力救济。外资国法律规定的私力救济是有限的，例如，留置权，当事人因为租赁合同运输合同等发生纠纷，债权人可以留置对方的财产。同样道理，假设当事人发生交通事故，只有申请交警扣押车辆，当事人自己是无权扣押对方车辆的。外资国法律对于扣押财产有财产保全先于执行等法律强制措施。
公安部曾经三令五申，公安机关不能插手经济纠纷，公安机关担心违法。诚然，发生纠纷的起因是经济纠纷，但现在的房东停水停电已经不是经济纠纷了。当事人报警，只是请求处理停水停电纠纷，请求公安机关责令对方立即开通水电和把门打开，至于租赁合同是否解除、有效等需要法院处理。这就好比，假设当事人因为债务纠纷非法绑架了债务人，起因当然是经济纠纷，但是事情已经演变成了债权人涉嫌触犯非法拘禁罪，公安机关必须受理。因此，公安机关受理案件应当是看当事人的具体行为而非起因。
鉴于以上原因，如果东莞某经济合作社恶意停水停电，外资公司报警处理。
